Thị trường nhà thu nhập trung bình nhiều tiềm năng Theo các chuyên gia bất động sản, căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng, diện tích khoảng 60 m2 tới dưới 100 m2 tại các đô thị mới sẽ là phân khúc được quan tâm trên thị trường bất động sản thời gian tới. Theo các chuyên gia bất động sản, căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng, diện tích khoảng 60 m2 tới dưới 100 m2 tại các đô thị mới sẽ là phân khúc được quan tâm trên thị trường bất động sản thời gian tới. Các dự án tại TP HCM như chung cư E-home của Nam Long ADC, cụm chung cư Thái An của Địa ốc Đất Lành, chung cư The Era Town, căn hộ Tecco Tower... hay ở Hà Nội nằm trên khu vực đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn kéo dài như Lê Văn Lương Residentials, Dương Nội (Hoài Đức), Xa La (Hà Đông)… đều nằm trong phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình với mức giá từ 800 triệu tới hơn 1 tỷ đồng mỗi căn. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết, do cung cầu lệch pha, căn hộ cao cấp dư thừa nên nhiều doanh nghiệp, kể cả nước ngoài lâu nay thường đầu tư nhà cao cấp, dần chuyển sang các sản phẩm giá trung bình để tăng tính thanh khoản, thu hồi vốn nhanh. Thậm chí nhiều dự án căn hộ giá trung bình đơn giá thấp nhưng diện tích lớn cũng phải giảm diện tích để giá bán được giảm theo. Một trong những dự án nhà thu nhập trung bình, dự án Kỷ Nguyên Era – cách PMH 900 m, đại lộ Nguyễn Lương Bằng. Cùng chung quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Cen Group, cho rằng căn hộ cho người thu nhập trung bình là phân khúc có nhu cầu thực sự bởi giá cả phù hợp với đại đa số người dân. Bên cạnh đó, sự chuyển dịch của nhà đầu tư thứ cấp từ phân khúc cao cấp sang trung bình cũng góp phần hâm nóng thị trường này. Sự chuyển hướng ngoài lý do nhà cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn tài chính lớn trong khi các ngân hàng đang siết chặt cho vay mua nhà và lãi suất cao còn có nguyên nhân từ Nghị định 71 của Chính phủ (hiệu lực từ 8/8/2010). Theo nghị định này, điều khoản "Nghiêm cấm nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng" đã khiến các nhà đầu tư khó lướt sóng như trước. Hơn nữa, từ khi thị trường bất động sản bắt đầu trở thành xu hướng đầu tư ở Việt Nam thì đa số chủ đầu tư đều nhắm vào đối tượng người có thu nhập cao với những sản phẩm căn hộ cao cấp, vị trí đẹp, gần trung tâm thành phố, môi trường tiện ích. Nhưng hiện những dự án này hầu hết đều gặp khó khăn khi thị trường bất động sản nói chung gần như "đóng băng", kéo theo nhiều rủi ro vì nhà bán không được, thanh khoản chậm, thậm chí 5-7 năm mới bán hết một dự án. Từ đó vốn bỏ ra để xây dựng bị tồn đọng, khó xoay chuyển. Trong khi đó, mỗi dự án nhà ở trung bình chỉ mất thời gian xây dựng 2-3 năm nên chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh. Blook B1 khu dân cư Kỷ̉ nguyên Era, giá chỉ từ 900 triệu đồng. Thống kê của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành tại thị trường TP HCM cho thấy hiện các căn hộ được giao dịch nhiều trên thị trường thường có giá dao động từ 500 triệu đồng đến 5 tỷ đồng, nhưng trong đó, căn hộ dưới 1 tỷ đồng (khoảng 15 triệu đồng mỗi m2) chiếm khoảng 80% các giao dịch. Ông Đặng Văn Thạnh, một chuyên gia bất động sản tại TP HCM, cho rằng những sản phẩm này có giá thành phù hợp với đa số người dân là do các chủ đầu tư không tập trung quá cầu kỳ vào nội thất, diện tích nhà nhỏ, đất rẻ vì chủ yếu xây dựng chung cư ở các vùng ven mới mở rộng, quỹ đất còn nhiều nên chi phí ban đầu như bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng thấp, thuế sử dụng thấp. Chẳng hạn như dự án khu dân cư Kỷ nguyên – The Era Town 240 căn hộ block B1. Đây là dự án nằm tại khu đô thị mới ở quận 7, TP HCM, gần Phú Mỹ Hưng, trên trục đường chính Nguyễn Lương Bằng, kết nối quận 1, quận 4, Nhà Bè. Với tổng diện tích hơn 11 ha, mật độ xây dựng 32,5%, còn lại là hệ thống giao thông, hồ bơi, trung tâm thương mại và công viên ven sông... Ông Lê Quốc Duy, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Hoà Bình, nhà thầu chính của dự án cho rằng đối với thu nhập của mỗi cặp vợ chồng cộng lại mỗi tháng khoảng 10-15 triệu đồng là có thể mua căn hộ ở đây có giá trung bình khoảng 900 triệu đồng mỗi căn, diện tích từ 66,33 m2 đến 90,2 m2 theo các hình thức như trả tiền theo tiến độ và hỗ trợ vay tới 70%. Sở dĩ dự án này được triển khai là do chủ đầu tư đã xác định rõ về tình hình thị trường bất động sản hiện nay và nhu cầu thực của đại đa số khách hàng. Theo ông Duy, hiện căn hộ khoảng 900 triệu đến 1,3 tỷ đồng một căn với tiến độ thanh toán linh hoạt và được hỗ trợ đầy đủ về mặt tài chính, sẽ luôn "nóng". Ngoài những lợi thế như trên, phân khúc nhà chung cư giá trung bình cũng gặp phải một số khó khăn. Khung giá và chi phí đầu tư đất không ngừng tăng lên, tình hình kinh tế không tốt và lãi suất ngân hàng cao sẽ là trở ngại cho các doanh nghiệp muốn đầu tư. Giá căn hộ càng thấp thì các khoản tiền doanh nghiệp thu về từ việc bán sản phẩm sẽ bị dàn trải, tạo áp lực cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc xoay đồng vốn thực hiện các dự án tiếp theo. Nhà ở giá trung bình hợp túi tiền song khó khăn hiện nay cho người mua là làm sao có thể tiếp cận được với tài chính bởi người dân không đủ tiền để chi trả mà nhu cầu mua thì rất lớn, nên nếu muốn nhà trung bình có nhiều người mua và bán nhanh hơn thì chủ đầu tư cần kết hợp với nhau như ngân hàng sẽ hỗ trợ giảm lãi suất vay, giảm lợi nhuận cho người mua. Ngoài ra, theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), bài toán hiện nay là làm sao giảm được giá thành cho vừa túi tiền của người mua, nhưng đó là bài toán khó vì tình hình lạm phát khiến giá vật liệu và nhân công đều tăng. Yếu tố gây lo lắng nhất cho nhà đầu tư là dòng vốn bị thắt chặt và lãi suất quá cao nên vay tiền để đầu tư dự án là lỗ. Ngoài ra, giá thành nhà còn cao do yếu tố tiền sử dụng đất Nhà nước theo quy định phải đóng theo giá thị trường và phải đóng một lần, chứ không được đóng nhiều lần. Do đó, các chủ đầu tư phải bỏ một số tiền lớn vào dự án ngay từ đầu trong khi vốn rất thiếu. Minh Thư - Phương Thảo Việt Báo // Thi truong nha thu nhap trung binh nhieu tiem nang Theo cac chuyen gia bat dong san, can ho co gia tren duoi 1 tY dong, dien tich khoang 60 m2 toi duoi 100 m2 tai cac do thi moi se la phan khuc duoc quan tam tren thi truong bat dong san thoi gian toi. Theo cac chuyen gia bat dong san, can ho co gia tren duoi 1 tY dong, dien tich khoang 60 m2 toi duoi 100 m2 tai cac do thi moi se la phan khuc duoc quan tam tren thi truong bat dong san thoi gian toi. Cac du an tai TP HCM nhu chung cu E-home cua Nam Long ADC, cum chung cu Thai An cua Dia oc Dat Lanh, chung cu The Era Town, can ho Tecco Tower... hay o Ha Noi nam tren khu vuc duong Le Van Luong, Le Trong Tan keo dai nhu Le Van Luong Residentials, Duong Noi (Hoai Duc), Xa La (Ha Dong)… deu nam trong phan khuc nha cho nguoi thu nhap trung binh voi muc gia tu 800 trieu toi hon 1 tY dong moi can. Ong Nguyen Van Duc, Pho giam doc Cong ty TNHH Dia oc Dat Lanh, cho biet, do cung cau lech pha, can ho cao cap du thua nen nhieu doanh nghiep, ke ca nuoc ngoai lau nay thuong dau tu nha cao cap, dan chuyen sang cac san pham gia trung binh de tang tinh thanh khoan, thu hoi von nhanh. Tham chi nhieu du an can ho gia trung binh don gia thap nhung dien tich lon cung phai giam dien tich de gia ban duoc giam theo. Mot trong nhung du an nha thu nhap trung binh, dụ án KY Nguyen Era – cách PMH 900 m, dại lọ Nguyẽn Luong Bàng. Cung chung quan diem, ong Pham Thanh Hung, Pho tong giam doc Tap doan Cen Group, cho rang can ho cho nguoi thu nhap trung binh la phan khuc co nhu cau thuc su boi gia ca phu hop voi dai da so nguoi dan. Ben canh do, su chuyen dich cua nha dau tu thu cap tu phan khuc cao cap sang trung binh cung gop phan ham nong thi truong nay. Su chuyen huong ngoai lY do nha cao cap doi hoi chu dau tu phai co nguon tai chinh lon trong khi cac ngan hang dang siet chat cho vay mua nha va lai suat cao con co nguyen nhan tu Nghi dinh 71 cua Chinh phu (hieu luc tu 8/8/2010). Theo nghi dinh nay, dieu khoan "Nghiem cam nha dau tu thu cap kY hop dong mua ban voi khach hang" da khien cac nha dau tu kho luot song nhu truoc. Hon nũa, tù khi thị truòng bát dọng sản bát dàu trỏ thành xu huóng dàu tu ỏ Viẹt Nam thì da só chủ dàu tu dèu nhám vào dói tuọng nguòi có thu nhạp cao vói nhũng sản phảm can họ cao cáp, vị trí dẹp, gàn trung tam thành phó, moi truòng tiẹn ích. Nhung hien nhung du an nay hau het deu gap kho khan khi thi truong bat dong san noi chung gan nhu "dong bang", keo theo nhieu rui ro vi nha ban khong duoc, thanh khoan cham, tham chi 5-7 nam moi ban het mot du an. Tu do von bo ra de xay dung bi ton dong, kho xoay chuyen. Trong khi do, moi du an nha o trung binh chi mat thoi gian xay dung 2-3 nam nen chu dau tu co the thu hoi von nhanh. Blook B1 khu dan cu KỶ nguyen Era, giá chỉ tù 900 triẹu dong. Thong ke cua Cong ty TNHH Dia oc Dat Lanh tai thi truong TP HCM cho thay hien cac can ho duoc giao dich nhieu tren thi truong thuong co gia dao dong tu 500 trieu dong den 5 tY dong, nhung trong do, can ho duoi 1 tY dong (khoang 15 trieu dong moi m2) chiem khoang 80% cac giao dich. Ong Dang Van Thanh, mot chuyen gia bat dong san tai TP HCM, cho rang nhung san pham nay co gia thanh phu hop voi da so nguoi dan la do cac chu dau tu khong tap trung qua cau kY vao noi that, dien tich nha nho, dat re vi chu yeu xay dung chung cu o cac vung ven moi mo rong, quY dat con nhieu nen chi phi ban dau nhu boi thuong, den bu giai phong mat bang thap, thue su dung thap. Chang han nhu du an khu dan cu KY nguyen – The Era Town 240 can ho block B1. Day la du an nam tai khu do thi moi o quan 7, TP HCM, gan Phu MY Hung, tren truc duong chinh Nguyen Luong Bang, ket noi quan 1, quan 4, Nha Be. Voi tong dien tich hon 11 ha, mat do xay dung 32,5%, con lai la he thong giao thong, ho boi, trung tam thuong mai va cong vien ven song... Ong Le Quoc Duy, Tong giam doc Cong ty Xay dung Hoa Binh, nha thau chinh cua du an cho rang doi voi thu nhap cua moi cap vo chong cong lai moi thang khoang 10-15 trieu dong la co the mua can ho o day co gia trung binh khoang 900 trieu dong moi can, dien tich tu 66,33 m2 den 90,2 m2 theo cac hinh thuc nhu tra tien theo tien do va ho tro vay toi 70%. So di du an nay duoc trien khai la do chu dau tu da xac dinh ro ve tinh hinh thi truong bat dong san hien nay va nhu cau thuc cua dai da so khach hang. Theo ong Duy, hien can ho khoang 900 trieu den 1,3 tY dong mot can voi tien do thanh toan linh hoat va duoc ho tro day du ve mat tai chinh, se luon "nong". Ngoai nhung loi the nhu tren, phan khuc nha chung cu gia trung binh cung gap phai mot so kho khan. Khung gia va chi phi dau tu dat khong ngung tang len, tinh hinh kinh te khong tot va lai suat ngan hang cao se la tro ngai cho cac doanh nghiep muon dau tu. Gia can ho cang thap thi cac khoan tien doanh nghiep thu ve tu viec ban san pham se bi dan trai, tao ap luc cho nhung doanh nghiep vua va nho trong viec xoay dong von thuc hien cac du an tiep theo. Nha o gia trung binh hop tui tien song kho khan hien nay cho nguoi mua la lam sao co the tiep can duoc voi tai chinh boi nguoi dan khong du tien de chi tra ma nhu cau mua thi rat lon, nen neu muon nha trung binh co nhieu nguoi mua va ban nhanh hon thi chu dau tu can ket hop voi nhau nhu ngan hang se ho tro giam lai suat vay, giam loi nhuan cho nguoi mua. Ngoai ra, theo ong Le Chi Hieu, Chu tich Hoi dong quan tri, Tong giam doc Cong ty Phat trien Nha Thu Duc (Thuduc House), bai toan hien nay la lam sao giam duoc gia thanh cho vua tui tien cua nguoi mua, nhung do la bai toan kho vi tinh hinh lam phat khien gia vat lieu va nhan cong deu tang. Yeu to gay lo lang nhat cho nha dau tu la dong von bi that chat va lai suat qua cao nen vay tien de dau tu du an la lo. Ngoai ra, gia thanh nha con cao do yeu to tien su dung dat Nha nuoc theo quy dinh phai dong theo gia thi truong va phai dong mot lan, chu khong duoc dong nhieu lan. Do do, cac chu dau tu phai bo mot so tien lon vao du an ngay tu dau trong khi von rat thieu. Minh Thu - Phuong Thao Viet Bao //