Hỏi chuyện kinh doanh bất động sản của Cienco5 Lấy “căn cứ” ở miền Trung, nhưng Tổng công ty xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco5) có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành... ▪ ANH QUÂN01/03/2011 15:22 (GMT+7) Ông Thân Đức Nam, Tổng giám đốc Cienco5.Lấy “căn cứ” ở miền Trung, nhưng Tổng công ty xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco5) có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thànhLấy “căn cứ” ở miền Trung, nhưng Tổng công ty xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco5) có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành.Buổi làm việc của Chương trình Thương hiệu mạnh (Thời báo Kinh tế Việt Nam) với Tổng giám đốc Cienco5 Thân Đức Nam mới đây, cuối cùng đã xoay qua câu chuyện về hướng kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp này.Cho rằng “độ sâu” tham gia vào thị trường bất động sản đối với Cienco5 như hiện nay là đủ, ông Thân Đức Nam mở ra câu chuyện về thị trường bất động sản năm 2011, cũng như định hướng hoạt động của doanh nghiệp này.Thế là đủ Năm 2011, chính sách tiền tệ đã phát đi thông điệp thắt chặt, có nghĩa là tiêu dùng và đầu tư sẽ giảm đi. Ông có lo ngại cho kế hoạch sản xuất kinh doanh của Cienco5? Tôi cũng biết năm nay là năm thắt chặt tiền tệ thì việc phát triển những dự án bất động sản sẽ có hạn chế, hay kể cả các dự án giao thông cũng vậy, chi tiêu ngân sách sẽ có hạn chế. Với Cienco5, chúng tôi còn nhiều dự án gối đấu từ năm 2010 chuyển sang năm 2011 thì tiếp tục thi công. Những dự án đường bộ như Cầu Giẽ - Ninh Bình thì đã có ghi vốn rồi, nhiều dự án giao thông khác cũng có nguồn vốn ngân sách rồi. Các dự án đô thị, Cienco5 đã thu tiền góp vốn của người mua, chỉ còn phải tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng… Chúng tôi biết năm nay là năm khó khăn, nhưng Cienco5 cũng không phải vay vốn ngân hàng, mình đã chủ động trước từ nguồn vốn của mình để tự sản xuất. Với các dự án mới thì nếu có làm dự án từ đầu thì ít nhất cũng phải hết năm 2012 mới xong đền bù, kiểm đếm, giải phóng mặt bằng, lúc đó mình nhìn nhận thị trường thế nào mới tiếp tục đầu tư chứ lúc này không thể. Liệu có thị trường bất động sản khu vực nào sẽ phải thu hẹp lại và tập trung hơn cho khu vực khác? Cienco5 hiện tập trung hoạt động bất động sản tại các thị trường như Tp.HCM, Hà Nội, Quảng Ninh, Cần Thơ, Nha Trang là những thành phố lớn thuận lợi về kinh doanh bất động sản. Những dự án tại đây sẽ được tiếp tục, còn tất cả phải thu gom nhỏ lại, không đầu tư. Bất động sản với Cienco5 hiện nay dừng lại như thế là đủ sức. Trước mắt chúng tôi sẽ không tiếp tục xin thêm, cũng không mở rộng nữa.Có thể lỗ, nếu... Chứ không phải do Cienco5 xác định sẽ đi theo hướng phát triển các dự án giao thông kết hợp bất động sản như vừa qua? Đất nước còn phải phát triển nữa, 20 năm sau hạ tầng vẫn có thể chưa đủ. Do đó mình phải luôn luôn đầu và phát triển, giữ lấy ngành nghề chính và tiếp tục đi theo con đường mà mình đã có, với những gì mình đã có là cán bộ kỹ thuật, kỹ sư. Còn bất động sản, làm đến một lúc nào đó mà thị trường bão hòa thì không thể đầu tư tiếp tục ào ạt nữa. Khi người mua ít đi, đầu ra thu hẹp thì không khéo mình lại bị khó khăn thậm chí lỗ vốn. Nhưng các dự án bất động sản của Cienco5 có bao giờ công bố lỗ vốn đâu? Không những mình phải tính trước 5-10 năm chứ, cung và cầu nếu đủ rồi thì đầu tư bất động sản là thua. Ví dụ ở miền Trung tôi thấy thị trường gần như bão hòa, quá trời dự án bất động sản mà đất vẫn còn quá nhiều, nhà chưa xây. Thế thì nhà, đất nó nằm ở đâu? Nằm ở người kinh doanh hết, người ta bán chưa được. Thế thì đến một lúc nào đó tự nhiên thị trường đóng băng, giống như trước đây từng có những lúc như thế. Đó là lý do Cienco5 ít đầu tư vào miền Trung? Đúng. Vì thực ra chúng tôi phải cân nhắc, đầu tư vào đâu thì phải tính dân số ở đó bao nhiêu, thu nhập của họ là bao nhiêu, hạ tầng hiện đã đủ chưa mới quyết định đầu tư. Chứ còn hạ tầng đủ rồi thì đầu tư ít còn được, nhiều là khó. Ví dụ năm 2003, chúng tôi đầu tư một dự án ở Bình Thuận và xong là đi luôn, không bao giờ đầu tư nữa. Bởi vì chúng tôi nghĩ là với Bình Thuận, với Phan Thiết thì chỉ cần một dự án 50 ha là đủ cho người dân ở đó. Nó phải phụ thuộc chủ yếu người dân ở đó, những người mua nhà, chứ không thể người ở đâu ra đó mà mua được. Mức độ như thế là vừa đủ, mình đi thì dự án còn có lời, chứ tiếp tục đầu tư ở đó thêm thì có khi lún sâu vào, chôn vốn đó. Hay ví dụ chúng tôi tới Bạc Liêu làm dự án khoảng 100ha là xong, bán rất rẻ chỉ 2 triệu đồng/m2 thì cán bộ, công nhân cũng có thể mua được với căn hộ 100m2 giá khoảng chừng 200 triệu đồng. Nhưng rồi dừng, không triển khai thêm nữa. Còn những thành phố lớn, dân cư đông thì tiếp tục phát triển.Lãnh đạo là một phần thương hiệuLấy “căn cứ” ở miền Trung nhưng Cienco5 có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành. Theo ông, vì sao Cienco5 lại được các địa phương ưu ái thế?Chúng tôi hoạt động trên phạm vi cả nước, có rất nhiều dự án, từ Quảng Ninh cho đến mũi Cà Mau, miền Trung, miền Bắc, miền nào cũng đều có mặt hết. Đó là vì, tất cả các địa phương trong cả nước hiện đều mong muốn phát triển hạ tầng. Muốn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa thì phải phát triển hạ tầng. Muốn thu hút đầu tư cũng phải có hạ tầng. Tất cả các con đường giao thông đang có thì cũng đến lúc phải làm rộng ra vì lưu lượng người và phương tiện tham gia giao thông ngày càng lớn…Nơi nào cũng phải có hạ tầng và phải đầu tư, nhưng về kinh phí thì chọn đầu tư lớn hay nhỏ, đầu tư lâu dài, nhanh hay chậm mà thôi, tùy nguồn ngân sách. Nhưng cũng có nhiều nguồn khác, ví dụ như dùng quỹ đất bán để lấy hạ tầng. Như thế thì tất cả các địa phương đều có nhu cầu.Với chủ trương này, Cienco5 cũng là đơn vị làm rất nhiều công trình giao thông và hạ tầng đô thị, uy tín của thương hiệu đã có. Chính vì thương hiệu đó mà người ta chọn chúng tôi, nhiều tỉnh, thành, địa phương giao dự án cho chúng tôi thực thi.Khi làm việc với các địa phương xin chủ trương triển khai dự án, Cienco5 làm gì để tạo được sự tin tưởng như ông nói?Chắc chắn họ đã hiểu được Cienco5. Ví dụ như họ nghe Cienco5 trước hết là nghe thương hiệu, nghe người lãnh đạo nó. Ví dụ ông Thân Đức Nam đầu tư hiệu quả, quan tâm đến địa phương…Theo quan điểm của tôi, trước khi muốn đầu tư một dự án tại địa phương thì mục tiêu quan tâm trước tiên, hàng đầu là người dân, quyền lợi của người dân phải có. Đền bù, tái định cư để làm sao cho người dân sống được, sống tốt sau dự án. Thứ hai là với địa phương phải quan tâm các vấn đề nộp thuế, lao động, nói chung là đầy đủ nghĩa vụ. Thứ ba là quyền lợi của nhà đầu tư…Ví dụ ngày trước, Cienco5 làm dự án tại Quảng Ninh, dự án lấn biển đô thị. Sau đó, uy tín Cienco5 lan rộng ra cả nước, từ đó người ta biết Cienco5 là ai, người lãnh đạo là ai. Chính người lãnh đạo cũng là một phần thương hiệu của Cienco5.Bất động sản đã giúp gỡ khóVới cơ chế đổi đất lấy hạ tầng từ dự án tại Quảng Ninh, dường như cơ hội phát triển sâu vào lĩnh vực bất động sản đã mở ra đối với các ông?Đổi đất lấy hạ tầng, Cienco5 cũng chỉ làm một dự án đầu tiên mấy chục ha tại Quảng Ninh, sau năm 2003 Cienco5 không làm thêm dự án đổi đất nữa vì cơ chế ấy không còn mà là giao đất có thu tiền sử dụng đất.Còn khi Hà Tây đưa ra dự án làm con đường để khai thác quỹ đất, phát triển các khu đô thị thì đó là dự án hoàn vốn bằng các khu đô thị. Đây là chủ trường quá đúng đắn, nên khuyến khích, trong bối cảnh vốn ngân sách chúng ta thiếu, trái phiếu không đủ đầu tư mà doanh nghiệp dám bỏ tiền xây dựng cả con đường thì Chính phủ rất khuyến khích. Có thể vì thế mà trong cái tên Cienco5 gần đây, khía cạnh bất động sản dường như nổi trội hơn giao thông, thưa ông?Thực ra, lĩnh vực tiền thân của chúng tôi là giao thông, nhưng trong những năm Cienco5 bắt đầu đa ngành nghề từ khoảng năm 2000 trở lại đây thì chúng tôi đã mở rộng ra các lĩnh vực mới như thủy điện, địa ốc… Chính địa ốc đã tháo gỡ những khó khăn cho Cienco5 trong thời gian vừa qua, nhưng lĩnh vực chính, "cánh tay phải" vẫn phải là giao thông.Cienco5 cho biết năm 2010 tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lên đến gần 35%. Tức là hiệu suất sử dụng vốn cao do có dự án tốt, hay phải đi vay nhiều?Không. Lợi nhuận trên vốn cao là do mình làm ra hiệu quả cao thật, chứ không phải đi vay nhiều. Đồng vốn sinh lãi cao là do đầu tư vào các dự án bất động sản, lên đến 30-40%. Ví dụ như có thể đầu tư 1 triệu đồng nhưng bán đến 2 triệu đồng thì lãi 100%.Thời gian vừa qua, giá bất động sản lên nên Cienco5 cũng được lợi. Dự án bất động sản mà Cienco5 kinh doanh vừa qua thì sinh lời nhiều nằm ở đó. Còn khả năng sinh lời trong các dự án giao thông không cao như thế đâu. Làm giao thông chỉ có lợi nhuận rất ít, chi phí hết rồi thì lợi nhuận vài ba phần trăm đã là tốt rồi.Nhưng vì sao ông vẫn muốn đầu tư cho nó để thành "cánh tay phải" của Cienco5?Bởi vì với mình nó là ngành nghề chính, mình sinh ra và lớn lên từ cầu đường thì phải giữ lấy nó, để giải quyết những vấn đề về giao thông của đất nước mình, để giữ mãi thương hiệu Cienco5 là làm giao thông, tiền thân là Ban 67.Nếu bây giờ, mình chuyển thành tổng công ty kinh doanh địa ốc thì đâu còn gọi là “Tổng 5” được, đâu còn Ban 67 xưa được, mặc dù biết lợi nhuận sẽ rất thấp. Hoi chuyen kinh doanh bat dong san cua Cienco5 Lay “can cu” o mien Trung, nhung Tong cong ty xay dung Cong trinh Giao thong 5 (Cienco5) co du an bat dong san lon o nhieu tinh thanh... ▪ ANH QUAN01/03/2011 15:22 (GMT+7) Ong Than Duc Nam, Tong giam doc Cienco5.Lay “can cu” o mien Trung, nhung Tong cong ty xay dung Cong trinh Giao thong 5 (Cienco5) co du an bat dong san lon o nhieu tinh thanhLay “can cu” o mien Trung, nhung Tong cong ty xay dung Cong trinh Giao thong 5 (Cienco5) co du an bat dong san lon o nhieu tinh thanh.Buoi lam viec cua Chuong trinh Thuong hieu manh (Thoi bao Kinh te Viet Nam) voi Tong giam doc Cienco5 Than Duc Nam moi day, cuoi cung da xoay qua cau chuyen ve huong kinh doanh bat dong san cua doanh nghiep nay.Cho rang “do sau” tham gia vao thi truong bat dong san doi voi Cienco5 nhu hien nay la du, ong Than Duc Nam mo ra cau chuyen ve thi truong bat dong san nam 2011, cung nhu dinh huong hoat dong cua doanh nghiep nay.The la du Nam 2011, chinh sach tien te da phat di thong diep that chat, co nghia la tieu dung va dau tu se giam di. Ong co lo ngai cho ke hoach san xuat kinh doanh cua Cienco5? Toi cung biet nam nay la nam that chat tien te thi viec phat trien nhung du an bat dong san se co han che, hay ke ca cac du an giao thong cung vay, chi tieu ngan sach se co han che. Voi Cienco5, chung toi con nhieu du an goi dau tu nam 2010 chuyen sang nam 2011 thi tiep tuc thi cong. Nhung du an duong bo nhu Cau Gie - Ninh Binh thi da co ghi von roi, nhieu du an giao thong khac cung co nguon von ngan sach roi. Cac du an do thi, Cienco5 da thu tien gop von cua nguoi mua, chi con phai tap trung dau tu xay dung ha tang… Chung toi biet nam nay la nam kho khan, nhung Cienco5 cung khong phai vay von ngan hang, minh da chu dong truoc tu nguon von cua minh de tu san xuat. Voi cac du an moi thi neu co lam du an tu dau thi it nhat cung phai het nam 2012 moi xong den bu, kiem dem, giai phong mat bang, luc do minh nhin nhan thi truong the nao moi tiep tuc dau tu chu luc nay khong the. Lieu co thi truong bat dong san khu vuc nao se phai thu hep lai va tap trung hon cho khu vuc khac? Cienco5 hien tap trung hoat dong bat dong san tai cac thi truong nhu Tp.HCM, Ha Noi, Quang Ninh, Can Tho, Nha Trang la nhung thanh pho lon thuan loi ve kinh doanh bat dong san. Nhung du an tai day se duoc tiep tuc, con tat ca phai thu gom nho lai, khong dau tu. Bat dong san voi Cienco5 hien nay dung lai nhu the la du suc. Truoc mat chung toi se khong tiep tuc xin them, cung khong mo rong nua.Co the lo, neu... Chu khong phai do Cienco5 xac dinh se di theo huong phat trien cac du an giao thong ket hop bat dong san nhu vua qua? Dat nuoc con phai phat trien nua, 20 nam sau ha tang van co the chua du. Do do minh phai luon luon dau va phat trien, giu lay nganh nghe chinh va tiep tuc di theo con duong ma minh da co, voi nhung gi minh da co la can bo kY thuat, kY su. Con bat dong san, lam den mot luc nao do ma thi truong bao hoa thi khong the dau tu tiep tuc ao at nua. Khi nguoi mua it di, dau ra thu hep thi khong kheo minh lai bi kho khan tham chi lo von. Nhung cac du an bat dong san cua Cienco5 co bao gio cong bo lo von dau? Khong nhung minh phai tinh truoc 5-10 nam chu, cung va cau neu du roi thi dau tu bat dong san la thua. Vi du o mien Trung toi thay thi truong gan nhu bao hoa, qua troi du an bat dong san ma dat van con qua nhieu, nha chua xay. The thi nha, dat no nam o dau? Nam o nguoi kinh doanh het, nguoi ta ban chua duoc. The thi den mot luc nao do tu nhien thi truong dong bang, giong nhu truoc day tung co nhung luc nhu the. Do la lY do Cienco5 it dau tu vao mien Trung? Dung. Vi thuc ra chung toi phai can nhac, dau tu vao dau thi phai tinh dan so o do bao nhieu, thu nhap cua ho la bao nhieu, ha tang hien da du chua moi quyet dinh dau tu. Chu con ha tang du roi thi dau tu it con duoc, nhieu la kho. Vi du nam 2003, chung toi dau tu mot du an o Binh Thuan va xong la di luon, khong bao gio dau tu nua. Boi vi chung toi nghi la voi Binh Thuan, voi Phan Thiet thi chi can mot du an 50 ha la du cho nguoi dan o do. No phai phu thuoc chu yeu nguoi dan o do, nhung nguoi mua nha, chu khong the nguoi o dau ra do ma mua duoc. Muc do nhu the la vua du, minh di thi du an con co loi, chu tiep tuc dau tu o do them thi co khi lun sau vao, chon von do. Hay vi du chung toi toi Bac Lieu lam du an khoang 100ha la xong, ban rat re chi 2 trieu dong/m2 thi can bo, cong nhan cung co the mua duoc voi can ho 100m2 gia khoang chung 200 trieu dong. Nhung roi dung, khong trien khai them nua. Con nhung thanh pho lon, dan cu dong thi tiep tuc phat trien.Lanh dao la mot phan thuong hieuLay “can cu” o mien Trung nhung Cienco5 co du an bat dong san lon o nhieu tinh thanh. Theo ong, vi sao Cienco5 lai duoc cac dia phuong uu ai the?Chung toi hoat dong tren pham vi ca nuoc, co rat nhieu du an, tu Quang Ninh cho den mui Ca Mau, mien Trung, mien Bac, mien nao cung deu co mat het. Do la vi, tat ca cac dia phuong trong ca nuoc hien deu mong muon phat trien ha tang. Muon cong nghiep hoa, hien dai hoa, do thi hoa thi phai phat trien ha tang. Muon thu hut dau tu cung phai co ha tang. Tat ca cac con duong giao thong dang co thi cung den luc phai lam rong ra vi luu luong nguoi va phuong tien tham gia giao thong ngay cang lon…Noi nao cung phai co ha tang va phai dau tu, nhung ve kinh phi thi chon dau tu lon hay nho, dau tu lau dai, nhanh hay cham ma thoi, tuy nguon ngan sach. Nhung cung co nhieu nguon khac, vi du nhu dung quY dat ban de lay ha tang. Nhu the thi tat ca cac dia phuong deu co nhu cau.Voi chu truong nay, Cienco5 cung la don vi lam rat nhieu cong trinh giao thong va ha tang do thi, uy tin cua thuong hieu da co. Chinh vi thuong hieu do ma nguoi ta chon chung toi, nhieu tinh, thanh, dia phuong giao du an cho chung toi thuc thi.Khi lam viec voi cac dia phuong xin chu truong trien khai du an, Cienco5 lam gi de tao duoc su tin tuong nhu ong noi?Chac chan ho da hieu duoc Cienco5. Vi du nhu ho nghe Cienco5 truoc het la nghe thuong hieu, nghe nguoi lanh dao no. Vi du ong Than Duc Nam dau tu hieu qua, quan tam den dia phuong…Theo quan diem cua toi, truoc khi muon dau tu mot du an tai dia phuong thi muc tieu quan tam truoc tien, hang dau la nguoi dan, quyen loi cua nguoi dan phai co. Den bu, tai dinh cu de lam sao cho nguoi dan song duoc, song tot sau du an. Thu hai la voi dia phuong phai quan tam cac van de nop thue, lao dong, noi chung la day du nghia vu. Thu ba la quyen loi cua nha dau tu…Vi du ngay truoc, Cienco5 lam du an tai Quang Ninh, du an lan bien do thi. Sau do, uy tin Cienco5 lan rong ra ca nuoc, tu do nguoi ta biet Cienco5 la ai, nguoi lanh dao la ai. Chinh nguoi lanh dao cung la mot phan thuong hieu cua Cienco5.Bat dong san da giup go khoVoi co che doi dat lay ha tang tu du an tai Quang Ninh, duong nhu co hoi phat trien sau vao linh vuc bat dong san da mo ra doi voi cac ong?Doi dat lay ha tang, Cienco5 cung chi lam mot du an dau tien may chuc ha tai Quang Ninh, sau nam 2003 Cienco5 khong lam them du an doi dat nua vi co che ay khong con ma la giao dat co thu tien su dung dat.Con khi Ha Tay dua ra du an lam con duong de khai thac quY dat, phat trien cac khu do thi thi do la du an hoan von bang cac khu do thi. Day la chu truong qua dung dan, nen khuyen khich, trong boi canh von ngan sach chung ta thieu, trai phieu khong du dau tu ma doanh nghiep dam bo tien xay dung ca con duong thi Chinh phu rat khuyen khich. Co the vi the ma trong cai ten Cienco5 gan day, khia canh bat dong san duong nhu noi troi hon giao thong, thua ong?Thuc ra, linh vuc tien than cua chung toi la giao thong, nhung trong nhung nam Cienco5 bat dau da nganh nghe tu khoang nam 2000 tro lai day thi chung toi da mo rong ra cac linh vuc moi nhu thuy dien, dia oc… Chinh dia oc da thao go nhung kho khan cho Cienco5 trong thoi gian vua qua, nhung linh vuc chinh, "canh tay phai" van phai la giao thong.Cienco5 cho biet nam 2010 tY suat loi nhuan tren von chu so huu len den gan 35%. Tuc la hieu suat su dung von cao do co du an tot, hay phai di vay nhieu?Khong. Loi nhuan tren von cao la do minh lam ra hieu qua cao that, chu khong phai di vay nhieu. Dong von sinh lai cao la do dau tu vao cac du an bat dong san, len den 30-40%. Vi du nhu co the dau tu 1 trieu dong nhung ban den 2 trieu dong thi lai 100%.Thoi gian vua qua, gia bat dong san len nen Cienco5 cung duoc loi. Du an bat dong san ma Cienco5 kinh doanh vua qua thi sinh loi nhieu nam o do. Con kha nang sinh loi trong cac du an giao thong khong cao nhu the dau. Lam giao thong chi co loi nhuan rat it, chi phi het roi thi loi nhuan vai ba phan tram da la tot roi.Nhung vi sao ong van muon dau tu cho no de thanh "canh tay phai" cua Cienco5?Boi vi voi minh no la nganh nghe chinh, minh sinh ra va lon len tu cau duong thi phai giu lay no, de giai quyet nhung van de ve giao thong cua dat nuoc minh, de giu mai thuong hieu Cienco5 la lam giao thong, tien than la Ban 67.Neu bay gio, minh chuyen thanh tong cong ty kinh doanh dia oc thi dau con goi la “Tong 5” duoc, dau con Ban 67 xua duoc, mac du biet loi nhuan se rat thap.