Bất động sản vẫn hấp dẫn đầu tư? Khi lạm phát tăng người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường bất động sản?... Bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn.▪ PHAN DƯƠNG09:29 (GMT+7) - Thứ Hai, 7/3/2011 Khi lạm phát tăng người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường bất động sản?Việc tăng tỉ giá USD/VND lên 9,3%, đồng thời giá điện tăng 15,3% và xăng dầu cũng được điều chỉnh tăng 17,6% đã tạo áp lực lớn đối với chủ đầu tư và tác động trực tiếp tới các dự án bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn sẽ sôi động.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành khẳng định: khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm tiến độ của dự án. Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán). Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, còn may mắn lắm thì hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư.Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: khi giá đầu vào tăng, đặc biệt việc tăng giá cước vận chuyển sẽ khiến giá sản xuất tăng, chi phí này sẽ “chui” vào giá thành xây dựng, đương nhiên, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Tuy nhiên, điều chỉnh như thế nào lại phụ thuộc vào thị trường. Trong bối cảnh này, chịu ảnh hưởng lớn nhất là phân khúc nhà ở cao cấp do sử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu, song khi thị trường còn ảm đạm, các chủ đầu tư chưa thể tăng giá ngay được bởi giá tăng sẽ làm cho thị trường càng khó giao dịch. Với các dự án bất động sản phía Nam, thị trường còn đang khó khăn, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại mà vẫn chưa bán được hàng theo đúng kế hoạch thì khó có thể tăng giá bán. Ông Nam cũng phân tích, khi chi phí đầu vào tăng, riêng những công trình sử dụng vốn ngân sách phải mất thời gian dài chờ đợi Nhà nước cho phép chỉnh giá một cách cụ thể. Vì vậy, sẽ có công trình bị chậm tiến độ do nhà thầu chờ điều chỉnh giá. Nhưng các công trình bất động sản thương mại, nhất là các dự án phía Nam do chủ đầu tư vay vốn ngân hàng làm dự án là chủ yếu thì vẫn phải thúc đẩy tiến độ vì càng trì hoãn, càng bất lợi cho chủ đầu tư, thị trường càng đình trệ, chủ đầu tư càng khó khăn. Còn ở ngoài Bắc, nguồn cung bất động sản còn hạn chế, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc trung bình - thấp, bị tác động nhiều do giá thành xây dựng tăng, sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Giá bán tăng lên tương đối theo quy luật của thị trường nhưng quan trọng là thị trường ngoài Bắc vẫn có giao dịch bởi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn. Tiền trong dân còn lớn, lạm phát tăng cao, người dân càng không muốn gửi tiền vào ngân hàng và trong khi vàng, USD, chứng khoán lên xuống thất thường, rủi ro lớn nên dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả. Thực tế thì thời gian gần đây, tôi được biết, giao dịch và cả giá bán nhà đất ở Hà Nội đã tăng lên khá cao, ông Nam nói.Dưới góc nhìn của một nhà tư vấn, quản lý bất động sản, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty Savills Vietnam nhận định: giá xăng dầu và điện tăng sẽ tác động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài. Ngoài ra, đối với nhiều dự án hiện nay, hàng loạt các chi phí như thiết kế, tư vấn xây dựng, tiếp thị, quảng cáo đều được thuê qua các công ty nước ngoài với chi phí tính bằng USD hoặc gắn trực tiếp với tỷ giá USD. CPI tăng cao sẽ tạo áp lực lên lãi suất ngân hàng, do đó, những dự án được triển khai bằng vốn vay của ngân hàng sẽ phải chịu mức lãi suất tăng. Khi các chi phí đầu vào đồng loạt đội lên, nếu giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên, chủ đầu tư sẽ khó đảm bảo được khoản lợi nhuận dự tính ban đầu, thậm chí không bảo toàn được cả khoản vốn bỏ ra.Đối với những dự án đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất cẩn thận giá bán dự kiến, đặc biệt trong điều kiện các khách mua tiềm năng phần lớn đang trong trạng thái phân vân, lưỡng lự. Đối với những dự án đã và đang triển khai chào bán, các chủ đầu tư cũng đang cố gắng đưa ra các giải pháp hợp lý để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án lẫn quyền lợi của khách hàng. Một trong những hình thức đang được các chủ đầu tư xem xét là đưa chỉ số CPI vào làm tiêu chí để điều chỉnh giá bán căn hộ trong tương lai. Nhiều chủ đầu tư xem đây là một giải pháp hợp lý vì phần lớn các dự án lớn đều được triển khai xây dựng từ 2 đến 4 năm, trong thời gian đó, có rất nhiều biến động về giá có thể xảy ra, làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Khi lạm phát tăng, diễn biến có chiều hướng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản, do tâm lý của người dân vẫn là muốn tìm chỗ trú ẩn an toàn cho khoản vốn của mình. Trong khi đó, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Nên khi lạm phát tăng, người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường này, tuy nhiên, sẽ có sự chọn lọc. Theo thống kê của Savills Vietnam, riêng thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng gần 20.000 căn mới sẽ được chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng. Bat dong san van hap dan dau tu? Khi lam phat tang nguoi dan cang co xu huong dau tu manh hon vao thi truong bat dong san?... Bat dong san van duoc coi la kenh dau tu an toan.▪ PHAN DUONG09:29 (GMT+7) - Thu Hai, 7/3/2011 Khi lam phat tang nguoi dan cang co xu huong dau tu manh hon vao thi truong bat dong san?Viec tang ti gia USD/VND len 9,3%, dong thoi gia dien tang 15,3% va xang dau cung duoc dieu chinh tang 17,6% da tao ap luc lon doi voi chu dau tu va tac dong truc tiep toi cac du an bat dong san. Tuy nhien, theo nhan dinh cua nhieu chuyen gia, thi truong bat dong san van se soi dong.Ong Nguyen Van Duc, Pho giam doc Cong ty TNHH Dia oc Dat Lanh khang dinh: khi gia vat tu chenh lech len khoang 10% thi bat buoc nha thau va chu dau tu phai dam phan lai voi mot don gia thi cong moi, thoi gian dam phan keo dai co the dan den cham tien do cua du an. Khi dau tu san pham nha trung binh, chu dau tu hy vong co the lai tu 15 - 20% nhung voi tinh hinh vat lieu tang den 10% nhu hien nay thi nha dau tu se chi con lai khoang 10% (boi hang ban con cham va khong ban duoc voi gia cao nen khong the tang gia ban). Neu gia ca dau vao con tiep tuc tang len nua (du kien tang 15% trong nam 2011) thi chu dau tu chac chan se lo, con may man lam thi hoa von. Voi nhung nha thau tron goi bat buoc phai kheo thu ven va co nhung ke hoach cu the thi moi hy vong vuot qua duoc kho khan va co lai trong cac du an dau tu.Ong Nguyen Tran Nam, Thu truong Bo Xay dung cho rang: khi gia dau vao tang, dac biet viec tang gia cuoc van chuyen se khien gia san xuat tang, chi phi nay se “chui” vao gia thanh xay dung, duong nhien, chu dau tu se phai dieu chinh tang gia ban. Tuy nhien, dieu chinh nhu the nao lai phu thuoc vao thi truong. Trong boi canh nay, chiu anh huong lon nhat la phan khuc nha o cao cap do su dung nhieu thiet bi nhap khau, song khi thi truong con am dam, cac chu dau tu chua the tang gia ngay duoc boi gia tang se lam cho thi truong cang kho giao dich. Voi cac du an bat dong san phia Nam, thi truong con dang kho khan, cac chu dau tu da dua ra nhieu chuong trinh khuyen mai ma van chua ban duoc hang theo dung ke hoach thi kho co the tang gia ban. Ong Nam cung phan tich, khi chi phi dau vao tang, rieng nhung cong trinh su dung von ngan sach phai mat thoi gian dai cho doi Nha nuoc cho phep chinh gia mot cach cu the. Vi vay, se co cong trinh bi cham tien do do nha thau cho dieu chinh gia. Nhung cac cong trinh bat dong san thuong mai, nhat la cac du an phia Nam do chu dau tu vay von ngan hang lam du an la chu yeu thi van phai thuc day tien do vi cang tri hoan, cang bat loi cho chu dau tu, thi truong cang dinh tre, chu dau tu cang kho khan. Con o ngoai Bac, nguon cung bat dong san con han che, dac biet la nha o thuoc phan khuc trung binh - thap, bi tac dong nhieu do gia thanh xay dung tang, se phai dieu chinh tang gia ban. Gia ban tang len tuong doi theo quy luat cua thi truong nhung quan trong la thi truong ngoai Bac van co giao dich boi nhu cau dau tu bat dong san van rat lon. Tien trong dan con lon, lam phat tang cao, nguoi dan cang khong muon gui tien vao ngan hang va trong khi vang, USD, chung khoan len xuong that thuong, rui ro lon nen dong von se don vao bat dong san, noi duoc coi la kenh dau tu an toan, hieu qua. Thuc te thi thoi gian gan day, toi duoc biet, giao dich va ca gia ban nha dat o Ha Noi da tang len kha cao, ong Nam noi.Duoi goc nhin cua mot nha tu van, quan lY bat dong san, ong Nguyen Dung Minh, giam doc ban hang cong ty Savills Vietnam nhan dinh: gia xang dau va dien tang se tac dong truc tiep den cac mat hang thiet yeu cua nen kinh te va tac dong truc tiep den cac chi phi dau vao cua cac du an bat dong san, dac biet la nguyen vat lieu xay dung phai nhap khau tu nuoc ngoai. Ngoai ra, doi voi nhieu du an hien nay, hang loat cac chi phi nhu thiet ke, tu van xay dung, tiep thi, quang cao deu duoc thue qua cac cong ty nuoc ngoai voi chi phi tinh bang USD hoac gan truc tiep voi tY gia USD. CPI tang cao se tao ap luc len lai suat ngan hang, do do, nhung du an duoc trien khai bang von vay cua ngan hang se phai chiu muc lai suat tang. Khi cac chi phi dau vao dong loat doi len, neu gia ban bat dong san van giu nguyen, chu dau tu se kho dam bao duoc khoan loi nhuan du tinh ban dau, tham chi khong bao toan duoc ca khoan von bo ra.Doi voi nhung du an dang trong qua trinh chuan bi tung ra thi truong, cac chu dau tu se phai tinh toan rat can than gia ban du kien, dac biet trong dieu kien cac khach mua tiem nang phan lon dang trong trang thai phan van, luong lu. Doi voi nhung du an da va dang trien khai chao ban, cac chu dau tu cung dang co gang dua ra cac giai phap hop lY de vua dam bao tinh kha thi cua du an lan quyen loi cua khach hang. Mot trong nhung hinh thuc dang duoc cac chu dau tu xem xet la dua chi so CPI vao lam tieu chi de dieu chinh gia ban can ho trong tuong lai. Nhieu chu dau tu xem day la mot giai phap hop lY vi phan lon cac du an lon deu duoc trien khai xay dung tu 2 den 4 nam, trong thoi gian do, co rat nhieu bien dong ve gia co the xay ra, lam anh huong truc tiep den gia thanh san pham. Khi lam phat tang, dien bien co chieu huong tich cuc hon doi voi thi truong bat dong san, do tam lY cua nguoi dan van la muon tim cho tru an an toan cho khoan von cua minh. Trong khi do, bat dong san van duoc xem la kenh dau tu an toan va hieu qua nhat. Nen khi lam phat tang, nguoi dan cang co xu huong dau tu manh hon vao thi truong nay, tuy nhien, se co su chon loc. Theo thong ke cua Savills Vietnam, rieng thi truong can ho chung cu o Ha Noi nam 2011 du kien co khoang gan 20.000 can moi se duoc chao ban. Voi luong cung lon nhu vay, chi nhung du an duoc chuan bi tot, co yeu to canh tranh cao va chinh sach gia phu hop voi dieu kien thi truong moi co kha nang thanh cong va thu hut duoc khach hang.